Порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утвержден Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее - Постановление №47).

На территории муниципального образования город Губкинский, принятие заключений о признании жилого помещения непригодным для проживания, возложено на межведомственную комиссию по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории города Губкинского, утвержденную постановлением Администрации города от 14.10.2015 №1983 (далее — межведомственная комиссия).

Для рассмотрения вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, заявитель представляет в межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения документы, предусмотренные пунктом 45 Постановления №47:

1) заявление о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

2) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, - в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

По усмотрению заявителя также могут быть предоставлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

Обязанность по предоставлению заключения специализированной организации, в соответствии с законодательством РФ, возлагается на собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

При постановке вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, решение инициировать данную процедуру принимается собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, путем проведения общего собрания, в порядке предусмотренном статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ, на котором решается вопрос о привлечении специализированной экспертной организации, стоимости и сроках проведения ею соответствующих работ, а также источнике финансирования и порядке оплаты данных работ собственниками помещений в многоквартирном доме.

Заявление и прилагаемые к нему документы, необходимо предоставить в отдел муниципального жилищного контроля Администрации города Губкинского, который осуществляет организационное обеспечение деятельности межведомственной комиссии, одним из удобных для заявителя способов:

- непосредственно по адресу: г.Губкинский, мкрн.2, д.35, 2 этаж, кабинет №1, понедельник, среда, пятница с 14.00 до 17.00. Контактные телефоны: 8 (34936) 3-22-90, 3-22-98;

- посредством почтовой связи по адресу 629830, Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Губкинский, мкрн.2, д.35, 2 этаж, каб. №1.

После поступления в межведомственную комиссию указанных документов, заявление будет рассмотрено в порядке определенном Постановлением №47.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом местного самоуправления, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

Всем собственникам указанного дома направляются требования о сносе дома на основании ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

По истечении установленного в требовании срока сноса дома за счет собственных средств собственников жилых помещений, принимается решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд.

 В рамках действующего законодательства, орган местного самоуправления, после изъятия у собственников жилого помещения и земельного участка, направляет собственникам:

-заверенную копию постановления об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и находящихся на нём объектов недвижимого имущества в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

- проект Соглашения о возмещении за жилое помещение, подлежащее сносу;

- отчет об определении рыночной стоимости объекта.

В соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Аналогичная норма содержится в части 2 статьи 28-3 Закона ЯНАО от 30.05.2005 N 36-ЗАО "О порядке обеспечения жилыми помещениями граждан, проживающих в Ямало-Ненецком автономном округе" (далее – Закон 36-ЗАО) согласно которой, по соглашению с собственником жилого помещения, подлежащего сносу, ему может быть предоставлено взамен сносимого жилого помещения другое жилое помещение на праве собственности, находящееся в границах данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, подлежащее сносу. Критерий равнозначности по площади изымаемого жилого помещения предоставляемому жилому помещению в данном случае законодателем не определен.

По соглашению с собственником жилого помещения, подлежащего сносу, в случае предоставления ему взамен сносимого жилого помещения (в виде квартиры или комнаты) соответственно однокомнатной квартиры или одной комнаты, когда размер возмещения за жилое помещение, подлежащее сносу, меньше стоимости предоставляемого жилого помещения, размер возмещения за жилое помещение, подлежащее сносу, приравнивается к стоимости предоставляемой однокомнатной квартиры или одной комнаты (часть 2 статья 28-3 Закона № 36-ЗАО).

При этом необходимо руководствоваться подп. «и» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», в соответствии с которым предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

В случае наличия соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, стоимость которого превышает стоимость изымаемого, применяются нормы статьи 567 Гражданского кодекса РФ (далее -ГК РФ), согласно которой по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

В силу п.1 ст. 586 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несёт соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п.2 ст. 586 ГК РФ).

Таким образом, указанные выше правовые основания подтверждают необходимость выплаты собственником разницы рыночной стоимости за предоставляемое жилое помещение по договору мены.

Кроме того, нормы статьи 32 ЖК РФ не предполагают извлечение какой-либо прибыли собственником изымаемого жилого помещения, предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения, носит компенсационный характер, и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.

В целях надлежащего содержания муниципальных жилых помещений, определения работ по капитальному ремонту муниципальных жилых помещений Постановление Администрации города Губкинского от 10 апреля 2017 года № 573 утвержден Порядок проведения капитального ремонта объектов муниципального жилищного фонда.

Для участия в муниципальной программе по ремонту муниципального жилищного фонда нанимателю муниципального жилищного фонда необходимо направить в адрес Администрации города обращение с просьбой проведения капитального ремонта муниципального жилищного фонда. В дальнейшем Управление жилищно-коммунального хозяйства Администрации города организует комиссионное техническое обследование объекта, по результатам которого комиссия принимает решение о целесообразности и необходимости проведения ремонта. Жилые помещения, по которым комиссия приняла решение о проведении капитального ремонта, включаются в перечень и реализуются при наличии финансирования в текущем году, либо включаются в план следующего года.

В виды работ по ремонту муниципального жилищного фонда, финансируемых за счет средств местного бюджета, включены:

- ремонт пола, потолка, стен;

- замена окон, дверей;

- замена трубопроводов холодного и горячего водоснабжения, системы отопления, канализации, сантехнического оборудования (ванная, унитаз, умывальник, мойка), электроплит (в случае если данное оборудование является муниципальной собственностью).

Согласно условиям договоров найма, наниматель за свой счет производит текущий ремонт муниципального жилищного фонда. В соответствии с типовым договором найма жилого помещения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315, п.4, подпункт «е», к текущему ремонту занимаемого жилого помещения относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). В случае проведения текущего ремонта наниматель обязан уведомить собственника МО г.Губкинский.

Собственники квартир – за свой счет ремонтируют внутриквартирное инженерное и сантехническое оборудование, полы, стены, потолки, двери, окна. До проведения работ уведомляют управляющую организацию для взаимодействия при необходимости.

Запрещается проводить без согласования с Администрацией города Губкинского (отдел муниципального жилищного контроля) произведенное в ходе ремонта переустройство и перепланировку помещения (в соответствии со ст.28 ЖК РФ).

Кроме этого, при проведении ремонта необходимо учитывать ограничение по времени для таких работ:

Будние дни: разрешено с 10ч 00 мин до 19ч 00 мин.

Выходные и праздничные дни: в субботу с 11ч 00 мин до 19ч 00 мин, в воскресенье и праздничные запрещается.

Капитальный ремонт.

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах проводится в соответствии с Законом Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 марта 2014 года № 11-ЗАО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа».

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий.

В соответствии со статьей 18 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 марта 2014 года № 11-ЗАО очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из следующих критериев:

- дата ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;

- степень физического износа конструктивных элементов и инженерных систем, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.

Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 29.12.2014 № 1136-П (в редакции постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 18 июля 2019 года № 766-П) утверждена региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа,  согласно которой определен период (сроки) проведения капитального ремонта каждого жилого дома.

За шесть месяцев до наступления года в течении которого должен быть проведен капитальный ремонт, Фонд капитального ремонта (далее - Фонд) уведомляет собственников о необходимости принятия решения о проведении или отказе от капитального ремонта в указанный период. На основании ч. 4, ч. 5 ст. 189 ЖК РФ, ч. 5 ст. 20 Закона ЯНАО от 28.03.2014 № 11-ЗАО не позднее, чем в трехмесячный срок собственники обязаны на общем собрании принять решение о проведении капитального ремонта и утвердить:

-перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

-предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

-лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме будет уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Решение о капитальном ремонте, принятое собственниками, должно соответствовать региональной программе капитального ремонта и региональному плану ее реализации на 2019 год (ч. 1 ст. 182 ЖК).

Копию решения общего собрания собственников необходимо в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения направить в органы местного самоуправления и НО «Фонд капитального ремонта МКД в ЯНАО» по адресу: 629008, г. Салехард, ул. Кирпичная, 12 (ч. 3 ст. 20 Закона № 11-ЗАО).

В случае, если решение о проведении капитального ремонта не будет принято собственниками в установленный срок, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.

В соответствии с постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 марта 2014 года № 203 «Об установлении ежемесячного минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах», установлен ежемесячный минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД -10 рублей 50 копеек на один квадратный метр общей площади жилых и нежилых помещений.

В соответствии с требованиями на такие виды работ как ремонт фасада, крыши, инженерных сетей, фундамента требуется разработка проектно- сметной документации. Разработанная проектно-сметная документация проходит обязательную экспертизу в Автономном учреждении автономного округа «Управление государственной экспертизы проектной документации» для получения положительного заключения.

На следующий год после разработки проектно-сметной документации и получения положительного заключения государственной экспертизы подрядная организация проводит строительно-монтажные работы.

Финансирование за выполненные работы производятся за счет средств собственников в виде взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД, предъявленных в ежемесячных квитанциях.

Перенос сроков капитальных ремонтов, указанных в региональной программе капитального ремонта, на более ранние сроки осуществляется на основании решений комиссии по установлению необходимости проведения капитального ремонта в рамках формирования краткосрочных планов и ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта, с учетом фактического состояния жилищного фонда, уточнения фактических межремонтных сроков объектов общего имущества.

Решение о переносе сроков ремонта многоквартирного дома (отдельных видов услуг и работ) на более ранний период по сравнению со сроками, указанными в региональной программе капитального ремонта,  могут быть приняты только на основании обоснований (расчетов) источников финансирования капитального ремонта, в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Текущий ремонт общего имущества в МКД.

Текущий ремонт - это работы, проводимые регулярно с целью предупреждения износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работы, связанные с устранением мелких неисправностей и повреждений. 

Управляющая организация должна осуществлять те услуги по содержанию и ремонту дома, которые прямо предусмотрены минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов, Правилам оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 и договору, заключенным с собственниками помещений в доме, на основании протокола общего собрания собственников помещений. 

Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта. Продолжительность их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта приведена в рекомендуемом приложении № 3, а состав основных работ по текущему ремонту - в рекомендуемом приложении № 7 Ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312).